Pourquoi un appartement est l’investissement idéal pour les débutants

Petit par la taille, grand par la portée. C’est un adage qui s’applique aussi au monde de l’immobilier. Naturellement, vous ne pouvez pas voir grand tout de suite et vous lancer sur le marché locatif avec un bâtiment entier. Ce n’est pas une raison pour ne pas tenter l’aventure mais si vous voulez éviter les difficultés, commencez petit. C’est en tout cas l’opinion du panel immobilier du journal De Tijd, qui affirme qu’un appartement bien choisi constitue actuellement l’investissement idéal pour les investisseurs débutants.

Le marché en 2019

Si vous vous baladez un peu en Flandre, vous ne manquerez pas de remarquer la quantité d’appartements neufs et de projets en construction. Les promoteurs immobiliers rasent d’anciennes habitations pour les remplacer par des immeubles avec plusieurs logements. Certains investisseurs se demandent dès lors si nous ne sommes pas face à une suroffre mais rien n’est moins vrai. Comme une habitation d’achat semble inabordable pour beaucoup, de plus en plus de gens se tournent vers le marché locatif. On prévoit même une baisse de 7% au niveau des propriétaires immobiliers dans les dix prochaines années, qui passeraient de 72% à 65%. La conséquence ? Une demande accrue de logements locatifs et une opportunité intéressante pour les investisseurs qui considèrent l’immobilier comme une alternative rentable aux investissement sûrs comme les bons de caisse.

Points d’attention pour les investisseurs débutant dans l’immobilier

Les investisseurs qui font leurs premiers pas sur le marché immobilier sont encouragés à suivre quelques règles fondamentales, visant à booster le rendement de leur investissement :

• La ville plutôt que la campagne
  Plus la densité de population est élevée autour du bâtiment, plus les débouchés sont nombreux. De plus, la qualité de vie et la mobilité sont très importantes pour les locataires. Un immeuble en ville obtient de meilleurs résultats qu’un immeuble dans un village. Soyez aussi attentif à l’accessibilité du bien : y a-t-il des voies d’accès importantes à proximité ? Peut-on compter sur les transports en commun ? Y a-t-il suffisamment de commerces, d’écoles et de restaurants dans le quartier ?
• Votre objectif : monsieur tout-le-monde
  Une maison avec 8 chambres et piscine se loue plus cher mais il est néanmoins plus intéressant d’investir dans un bien qui a entre 1 et 3 chambres. La plupart des familles sont composées de 3 à 4 personnes, donc les débouchés pour ce type d’habitation sont meilleurs. Si vous aspirez à une occupation rapide et constante de votre bien, jouez la sécurité.
• La construction neuve est ‘future proof’
  Les locataires préfèrent généralement les constructions neuves aux bâtiments existants. Si vous investissez dans une habitation neuve, vous limitez par conséquent les risques d’inoccupation et vous assurez votre rendement. Une construction neuve a encore d’autres avantages. Au cours des premières années, il n’y a pratiquement aucun frais (de réparation), une habitation neuve est plus économe en énergie et le bailleur peut en demander un prix un peu plus élevé. Il est en outre déconseillé aux investisseurs inexpérimentés de se lancer dans une rénovation, qui entraîne souvent des frais imprévus
• Appartement = tranquillité d’esprit
  Un appartement n’est pas seulement plus avantageux à l’achat, mais aussi au niveau de la gestion du bien. Dans les immeubles, les parties communes sont effectivement gérées par une tierce partie.

L’aspect financier

Outre le prix de l’appartement que vous achetez, il y a des frais additionnels qui déterminent le succès de votre investissement immobilier :

• Les droits d’enregistrement : dépendent de la région et du type de bien (bien neuf vs. existant).
• Le précompte immobilier : impôt basé sur le RC (revenu cadastral) et dépendant de la région
• L’impôt sur le revenu des personnes physiques : impôt basé sur le RC et dépendant de l’usage du bien (professionnel vs. particulier)
• L’abattement fiscal prêt hypothécaire : avantage fiscal ou déduction d’intérêts.
• L’impôt sur la plus-value : uniquement en cas de vente 5 ans après l’achat.

Les frais et avantages fiscaux sont régis par de nombreuses conditions et restrictions.
Pour votre première aventure dans l’investissement immobilier, faites-vous conseiller par un professionnel de confiance.

Que faut-il savoir avant de se lancer sur le marché locatif ?

Contrairement à ce que beaucoup pensent, on n’est pas totalement libre de choisir le prix locatif de sa propriété. Depuis peu, en Flandre, le prix est partiellement déterminé par le Décret Location. L’objectif est, d’une part, d’assurer une sécurité du logement à un prix abordable et, d’autre part, de générer un rendement d’investissement intéressant. Des accords sur les prix ont donc été passés et s’appliquent à toute la Flandre. Huurschatter.be – un portail du gouvernement flamand – permet de contrôler le prix locatif courant pour un bâtiment dans une région particulière et avec une certaine superficie. Cela permet de prendre une décision en toute connaissance de cause.

La loi stipule également qu’un bailleur peut en principe louer à qui il le souhaite mais qu’il ne peut exercer aucune forme de discrimination. Refuser quelqu’un sur base de la couleur de sa peau ou de son orientation est interdit par la loi. Un contrat de bail a été conclu ? Le bailleur a deux mois pour le faire enregistrer. Vous avez également l’obligation de rédiger un état des lieux, de souscrire à une assurance incendie (vous-même ou votre locataire) et de déposer en sûreté la garantie locative.